A hitelkárosultak lakásának bérlakássá alakítását mögött lehet olyan gondolat, hogy a lakásból nem a pénzügyi szolgáltató, hanem a bérbeadó fogja kirakni a bérlőt.
JELENLEGI ELŐTERJESZTÉS
Nemzetgazdasági Minisztérium (NGM) államtitkára. Cséfalvay Zoltán nyilatkozata szerint http://www.napi.hu/default.asp?cCenter=article.asp&nID=471760 egy Nemzeti Eszközkezelő kerülne felállításra:
"Háromlépéses lesz az eszközkezelő
A Nemzeti Eszközkezelő jelenleg kidolgozás alatt áll, a bankokkal is egyeztetni kell - mondta Cséfalvay. Hozzátette: a rendszer első lépése, hogy a bankok maguk kezelik ezeket a (rossz minőségű) hitelállományokat, a második lépés az, amikor egy állami garancia lép be e mellé - ennek is ki kell dolgozni a részleteit -, és csak az utolsó lehetőség az, hogy (a hitellel terhelt lakóingatlan) önkormányzati bérlakássá válik, amit a volt tulajdonos az önkormányzattól bérel majd vissza.
Mindez azt jelenti, hogy érdemi előrelépésről továbbra sincs szó.
A Napi Gazdaság korábbi információi szerint az eszközkezelő csúszásának oka elsősorban az, hogy a megvalósításhoz önkormányzati forrásokat akartak felhasználni, a helyhatóságok viszont merev ellenállást tanúsítottak az ügyben."
AZ ELŐTERJESZTÉS HIBÁI
Lakás felvásárlása és bérbeadása
A bérbeadás díját a szerződést bontott és lakásban maradó bérlők nem tudják megfizetni, amit a következő példa mutat.
A szerződés bontott hitelfelvevők - vélelmezzük - a lakás vételárának mintegy harmadát kifizette induló hányadként. A fennmaradó tartozásra kapott - vélelmezzük - 15 éves futamidejű törlesztési lehetőséget, amit nem tud fizetni. Ugyanennek a lakásnak gazdaságilag olyan nagyságú lakbért kellene megállapítani, hogy a lakás beruházási költsége legalább 15 év alatt megtérüljön. De miután a vételnél 1/3 beruházási költséget a hitelfelvevő befizetett, a lakbér legalább ennyivel kellene magasabb legyen. Továbbá figyelembe kellene venni a felújítás, biztosítás, váratlan költségek átalányösszegét is. Ha a költségátalányokat is figyelembe vesszük, tovább emelkedik a lakbér. A hitelfelvevők már a törlesztő részletet sem tudta fizetni, miből tudná a közel dupla nagyságú lakbért kifizetni? A bérbeadás javaslata minden realitást nélkülöz, csupán arra alkalmas, hogy a fizetésképtelenné vált adósokat hitegesse.
Mind az állam, mind az önkormányzatok erősen eladósodtak. Nincs forrás arra, hogy a lakásokat felvásárolják. Egy ilyen intézkedés csak az állam további eladósodását vonná maga után, ami nem járható.
A lakás bérbeadását csak gazdaságilag nyereségesen szabadna megoldani, hiszen egy veszteséges bérbeadás csak tovább növelné az állam és/vagy önkormányzatok eladósodását.
A fizetésképtelen hitelfelvevők lakásban maradása lényegesen növelné az állami szociális kiadásokat, holott az állam éppen a szociális kiadások folyamatos csökkentésére kellene törekedjen. (Úgyis jelentős teher a nyugdíj.) Ez egy olyan ellentmondás, ami hiteltelenné teszi az előterjesztést.
Az állami bérlakás intézményét már a szocializmusból ismerjük. Az állam tulajdonában lévő lakások 40 - 50 év alatt teljesen lepusztultak, ezért kerültek tört áron a bentlakóknak eladásra. Tanulni kellene a múlt hibájából és nem megismételni.
A bérlakás üzleti konstrukciója, mint valós alternatíva csak törvényi változtatás és a gazdaságosságra épülő hosszabb távú fejlesztés eredményeként lenne elérhető. Ehhez a béreket emelni kellene, hogy a magasabb lakhatási költség kifizethető legyen. Csökkenő életszínvonal mellet jelentős béremelésre építve bevezetni a bérlakást, nem reális elképzelés.
A napjainkban hangoztatott öngondoskodás koncepciójának a saját lakás egyik megoldása. A gyerekek nevelése idején meglévő nagyobb lakást nyugdíjas korban kisebbre lehet cserélni. Az árkülönbség alkalmas a nyugdíj kiegészítésére, ami az öngondoskodásra helyes megoldás.
A lakásban bennmaradó tulajdonos bérlővé válása egy gazdaságilag csak veszteségesen megvalósítható lehetőség, ami az érintett felektől (kormányzat szakigazgatási területe, önkormányzatok) csak reális ellenállást válthat ki és ezért nem is történt előrelépés.
A bérlakássá alakítás gondolata csak az emberek megtévesztésére alkalmas.
A tulajdon alacsony lakbérű bérlakássá alakítása gazdaságilag arra ösztönözné az embereket, hogy mind több szerződést mondjanak fel. Ilyen javaslatot nagyon kerülni kellene.
Az is érthetetlen a koncepcióban, hogy az államnak miért kellene a pénzügyi szolgáltatók által tudatosan teremtett válsághelyzet megoldására állami garanciát vállalni? Nagy segítség az állam részéről, hogy a pénzügyi szolgáltatóktól az általuk okozott hiba ellenére felvásárolja a lakást. Hiszen egy tömeges eladás révén sokkal alacsonyabb bevételt érhetnének el az értékesítéssel.
JAVASLATOK
Jelzálogkölcsön miatt nehéz helyzetbe került hitelfelvevők lakásgondjának megoldására
A lakáskölcsön szerződéseket a hitelfelvevők 10 - 20 évre kötik. Egy 20 év körüli hitelfutamú szerződés esetén is törvényszerű, hogy a kölcsönszerződések hitelfelvevőinek 3 - 5 %-a fizetésképtelenné válik. Az elmúlt 7 évben a házasságok száma 20 %-kal csökkent, ami a család stabilitását gyengíti. Megnőtt a munkanélküliség és a foglalkoztatottság lényegesen visszaesett. Az emberek egészségi állapota is romlik. Ezek a hatások erősen tovább gyengítik a hosszú távú kölcsönszerződések stabilitását, ami a fizetésképtelenség aránynak további emelkedését jelentheti.
Egy lakását elveszítő ember hatalmas krízisen megy át, ami már önmagában is elegendő büntetés. Embertársaink felé fennálló kötelezettségünk, hogy a nehéz helyzetbe került adósoknál ne hagyjuk, hogy további büntető kamatokkal, irreálisan alacsony áron való lakáseladással tegyük még jobban tönkre, hanem teremtsük meg egy kisebb, olcsóbb lakásban az újrakezdés esélyét.
A jelzálog alapú kölcsönök fizetésképtelenné vált adósainál szükségszerű, hogy a pénzügyi szolgáltató a hitel fedezetét képező jelzálog révén érvényesítse követelését, amely a lakások többségében a lakás kiürítését vonja maga után.
Ha a jelzálog - mint a kölcsön fedezete - nem vehető igénybe a kölcsön kényszerű törlesztésére, úgy a jelzálogkölcsön intézménye omlik össze, ráadásul a rendesen fizető hitelfelvevők is arra ösztönözné, hogy a törlesztő részleteket ne teljesítsék. A jelzálog fedezetként való igénybevételének elmaradása tehát nagyobb kárt okozhat, mint a fizetésképtelenné vált hitelfelvevők kilakoltatása.
A felmondott hitelszerződéseknél cél, hogy a hitelfelvevő és családja ne az "utcára" kerüljön, kapja meg azt a társadalmi segítséget, amellyel lakhatása megoldható.
Jelenleg nagyságrendileg, mintegy százezer hitelszerződést mondtak fel a bankok. A pénzügyi szolgáltatók a törvényi előírások megkerülésével nem a svájci jegybanki kamatot alkalmazták, hanem a saját maguk által képzett kamatszintet emelték meg irreális mértékben, ami a törlesztő részletek közel megduplázódását eredményezte, ami a fizetésképtelenség nagyarányú megemelkedését vonta maga után.